¿Vas a comprar una casa? Qué debes tener en cuenta para que sea todo un éxito
20-02-2020

¿Vas a comprar una casa? Qué debes tener en cuenta para que sea todo un éxito

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La adquisición de una vivienda es una de las compras más importantes que realizamos a lo largo de nuestra vida, por eso, es una de las decisiones que más se medita y más dudas genera en los compradores. Para ayudar en esta decisión de tanto valor, hemos agrupado los puntos más importantes y aspectos a tener en cuenta para que este gran paso sea todo un éxito.

 

1. Precio:

El precio del inmueble es un factor decisivo, y dependerá de muchos factores como el precio del metro cuadrado del barrio, si está reformado, si tiene ascensor, el año de construcción, etc. En función de estos elementos, sabrás si el precio de la vivienda está por encima o por debajo del precio de mercado. Aquí tienes una práctica calculadora on-line para averiguar el precio medio del metro cuadrado de la zona que más te interese.

 

2. Zona o entorno:

La zona o el entorno nos indicará, entre otras cosas, si la vivienda está bien comunicada, si se ubica en un barrio tranquilo, si tiene mucha actividad social o comercial, y también, si cuenta con servicios públicos cercanos como hospitales, colegios o supermercados.

 

3. Gastos:

Existen una serie de gastos iniciales y directos que se derivan de la operación de compra. Para calcularlos debes sumar los gastos iniciales (tasación, notaría, gestoría, impuestos a liquidar, etc.) más el 20 % del precio del inmueble. El 80% restante del precio del inmueble es la cantidad que podrás financiar, normalmente con un préstamo hipotecario. Se recomienda no destinar a la hipoteca más del 40 % de tus ingresos mensuales.

4. Financiación:

La manera de afrontar el gasto de una compra de vivienda es diferente según el perfil del comprador. Sin embargo, la forma de financiación más extendida y utilizada es el préstamo de garantía hipotecaria, que permite disponer de grandes cantidades de dinero necesarias para esta compra, con largos plazos de devolución y con unos intereses inferiores a los de los préstamos personales.

Es importante tener en cuenta que la mayoría de los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de la tasación del inmueble. Antes de pedir un préstamo de garantía hipotecaria, te recomendamos que eches un vistazo a esta “Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario” del Banco de España.

 

4.1 Tipos de interés:

El tipo de interés es el precio que pagarás a la entidad financiera por el préstamo del dinero y existen tres tipologías: tipo de interés fijo, variable o mixto. En función del tipo de interés, podrás contratar hipotecas fijas, hipotecas variables o hipotecas mixtas.

El tipo de interés variable se ajusta según una serie de índices oficiales de referencia:

  • Euríbor: media de los tipos ofertados por los bancos europeos para entidades de depósito en euros, a plazo de un año. Es el índice más utilizado.
  • IRPH entidades (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades): resultado del tipo medio de los préstamos hipotecarios de las diferentes entidades a más de tres años concedidos. Fue introducido en 2012.
  • IRS (Interest Rate Swap o permuta financiera): índice a cinco años, es más estable que el euríbor y tiene menos fluctuaciones en las cuotas. Fue introducido en 2012.

 

Aquí puedes ver una gráfica de la evolución del Euríbor de 2007 al 2019:

grafica

 

4.2 Tipos de hipoteca:

No hay una hipoteca mejor que otra; todo dependerá de tus ingresos y tu tolerancia al riesgo. Elige la que se adapte mejor a tus necesidades.

Hipoteca fija: ventajas

  • Se determina un tipo de interés de referencia fijo para toda la duración del préstamo.
  • Tiene cuotas estables.
  • Al pagar siempre lo mismo pase lo que pase, conlleva un menor riesgo.
  • En los momentos en los que los tipos de interés de referencia son muy altos, una hipoteca fija resulta más económica.

Hipoteca fija: inconvenientes

  • Puede tener una comisión por riesgo de interés.
  • En los momentos en los que los tipos de interés de referencia son muy bajos, una hipoteca fija resulta más cara.

Hipoteca variable: ventajas

  • Cuando el tipo de interés de referencia (euríbor, etc.) es negativo, tiene cuotas más bajas.

Hipoteca variable: inconvenientes

  • Las cuotas son más inestables porque dependen de la evolución de los tipos de interés de referencia (euríbor, IRPH Entidades, IRS, etc.).
  • El tipo de interés de referencia (euríbor, etc.) se revisa cada 3, 6 o 12 meses .

 

5. Cargas pendientes de la vivienda

Antes de comprar una casa es importante asegurarse de que no tenga deudas económicas pendientes. Para comprobarlo, debes solicitar a la agencia inmobiliaria o al vendedor de la vivienda los siguientes documentos:

  • Certificado de la comunidad: certifica que la vivienda está al día de los pagos.
  • Recibo de la contribución urbana (IBI): cuyo último recibo debe ser pagado por el vendedor antes de transferir la vivienda.
  • Copia simple de la escritura: para saber el último valor y los metros cuadrados de la vivienda.
  • Nota simple registral: para saber si la vivienda está libre de cargas como hipotecas, cargas urbanísticas, afecciones o de otra índole si las hubiera.
  • Últimos recibos de los suministros: para acreditar que el vendedor está al corriente de los pagos.

 

6. Documentación necesaria:

Estos son los documentos que deberán facilitarte en la notaría cuando realices la firma de la operación de compraventa:

  • La escritura pública de compraventa: con la que el comprador y el vendedor formalizan la transmisión de la vivienda y también donde se detallan las características del inmueble y se pactan las condiciones.
  • La escritura de préstamo hipotecario: documento público que formaliza el préstamo y sus condiciones.
  • Certificado catastral: para acreditar la referencia catastral y que se está al día de los pagos del IBI.
  • Certificado de eficiencia energética: indica el gasto energético anual aproximado del inmueble. Aunque se entrega en notaría, la información y la calificación energética se debe proporcionar con antelación a la compraventa y a cualquier compromiso, ya sea arras o reserva. Informar la calificación energética es obligatorio y así se recoge en el RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación. El no informar la calificación energética es una infracción sancionable económicamente.
  • Cédula de habitabilidad: confirma si la vivienda tiene los requisitos de seguridad necesarios para poder tener los suministros.
  • Justificante de pago: documento que acredita que has entregado el dinero pactado (descontado el importe de las arras) al vendedor.
  • Certificado de comunidad de propietarios: acredita que el vendedor se encuentra al día de todos sus pagos.
  • Nota simple registral: le sirve al notario para comprobar el estado de la vivienda y si tiene cargas. Con la nota simple registral se pretende conocer, en el momento de la firma de la compra-venta, la inexistencia de cargas o titulares distintivos. Evita el fraude.

 

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