Com t’afecta la nova llei hipotecària?

Segons el seu propi text, la Llei reguladora dels Contractes de Crèdit Immobiliari té la finalitat de preservar la transparència del procés, a fi de garantir la protecció de l’usuari, i també atorgar la seguretat que necessiten les entitats financeres per afavorir l’estabilitat del sistema de crèdit immobiliari.

Aquesta relació de canvis i noves aplicacions comporta una millora de funcionament i, com diem, afecta positivament l’usuari. És a dir, es redirigeix el sistema hipotecari espanyol cap a un context més favorable per als ciutadans i, al seu torn, es garanteix un règim jurídic segur, àgil i eficaç —com exigeix el marc legislatiu europeu— i es compleixen els beneficis que suposa per a l’economia d’un país.

A continuació, detallem els punts o millores que destaquen més:

1. Informació i comunicació clara des del començament

El banc té l’obligació d’aportar a l’usuari tota la documentació sobre el préstec hipotecari deu dies abans de la signatura. En aquesta documentació s’han establert dos documents nous molt importants: la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN), amb consideració d’oferta vinculant per a l’entitat, i la Fitxa d’Advertències Estandarditzades (FiAE), en la qual s’informa l’usuari de les clàusules i elements rellevants del contracte amb supòsits i recreacions de les diferents situacions que es poden produir durant el decurs del préstec (cancel·lació, demora en els pagaments, interessos, índexs de referència…).

Amb relació a aquests nous canvis, una gran novetat és la desaparició de les clàusules terra, és a dir, ja no es podrà fixar un límit a la baixa del tipus d’interès en les hipoteques amb un tipus d’interès variable.

Les comissions d’obertura es limiten a un únic pagament unificat. És a dir, es meritarà una sola vegada i englobarà totes les despeses d’estudi, tramitació o concessió del préstec.

2. Resolució de dubtes

Un dels canvis importants de la nova llei és que el notari té més protagonisme, ja que adquireix la responsabilitat d’informar detalladament l’usuari, resoldre-li els dubtes i revisar que no s’inclogui cap clàusula abusiva. A més, ha de donar fe en una acta notarial de les preguntes i resolucions plantejades per l’usuari, i fer una avaluació final en què ha d’acreditar que el client és conscient de tots els punts del contracte i de les seves responsabilitats hipotecàries. Sense aquesta informació (l’acta notarial dels dubtes plantejats i l’avaluació de l’usuari) no es pot dur a terme la signatura de la hipoteca amb les condicions plantejades.

3. Es prohibeix la venda vinculada d’altres productes

Les entitats bancàries ja no podran fer paquets integrats d’altres productes juntament amb la hipoteca, de manera que s’afavoreix la lliure elecció del client.

4. Estalvi en les despeses associades a la signatura del contracte

La majoria de les despeses que genera la signatura del préstec hipotecari passa a haver-les d’assumir l’entitat bancària. L’OCU ens ofereix la possibilitat de calcular la quantia de despesa en funció de la quantitat de la hipoteca, l’entitat bancària amb què se signi i la comunitat autònoma en què es tramiti la hipoteca.

A la taula següent detallem l’estimació de preus segons l’OCU per a una hipoteca de 250.0000 € a Catalunya, i a qui correspon cada tipus de despesa:

5. Menys interessos de cancel·lació de la hipoteca

Les entitats financeres no podran cobrar cap comissió per reemborsament o amortització anticipada total o parcial en els préstecs, llevat en els casos següents que detalla la llei:

a. En hipoteques de tipus variable,

• durant els 5 primers anys de la hipoteca, es podrà establir una comissió per cancel·lació parcial com a màxim del 0,15 %. La comissió s’aplica sobre el capital que s’amortitza anticipadament.
• durant els 3 primers anys de la hipoteca, es podrà establir una comissió per cancel·lació parcial com a màxim del 0,25 %. La comissió s’aplica sobre el capital que s’amortitza anticipadament.

b. En hipoteques de tipus fix,

• durant els 10 primers anys de vigència de la hipoteca, es podrà establir una comissió del 2 %, com a màxim. Aquesta comissió s’aplica sobre el capital que s’amortitza anticipadament.
• a partir dels 10 anys de quotes ja amortitzades i fins al final de la hipoteca, es podrà establir una comissió com a màxim de l’1,5 %. Aquesta comissió s’aplica sobre el capital reemborsat anticipadament.

Aquestes comissions s’han reduït a la meitat en comparació amb el que es cobrava anteriorment, però només afecten les hipoteques signades a partir del juny del 2019, és a dir, a partir de la data d’aplicació de la nova llei.

6. Més protecció pel que fa al retard en el pagament de la hipoteca

També s’apliquen nous canvis en cas d’impagament de les quotes hipotecàries establertes. El procés d’execució de la hipoteca, és a dir, del desnonament de l’habitatge, s’iniciarà només quan la quantitat de les quotes vençudes i no satisfetes equivalgui a un d’aquests dos casos:

• a l’impagament de 12 quotes mensuals, dins de la primera meitat de la durada de la hipoteca
• a l’impagament de 15 quotes mensuals, dins de la segona meitat de la durada de la hipoteca  

Aquests nous canvis suposen més protecció de l’usuari pel que fa a l’impagament de les quotes i li atorguen un marge amb més possibilitat de recuperació per poder posar al dia les quotes endarrerides —és a dir, sense necessitat d’iniciar un procés d’execució de la hipoteca, amb les conseqüències que això comporta— i, per tant, evitar el desnonament.

7. Interessos de demora

En el cas suposat d’una demora en els pagaments, s’aplicarà un interès de demora que no podrà superar en tres punts l’interès establert a la hipoteca.

8. Examen de solvència obligatori

Amb relació al punt anterior, es planteja un test de compliment obligat per part de l’entitat en què ha d’examinar l’usuari per determinar-ne la solvència en profunditat a fi de verificar-ne la capacitat per assumir els costos del préstec. Entre altres factors, s’examinaran la situació d’ocupació, els ingressos presents, els previsibles durant la vida del préstec, els actius en propietat, l’estalvi, les despeses fixes i els compromisos ja assumits. Igualment, es valorarà el nivell previsible d’ingressos que es percebrà després de la jubilació, en cas que es prevegi que una part important del crèdit o préstec es continuarà reemborsant quan s’hagi finalitzat la vida laboral.

9. Contractes preexistents

Aquesta Llei no s’aplicarà als préstecs hipotecaris concedits abans del juny del 2019. No obstant això, sí que té aplicació en els casos de cancel·lació o reemborsament anticipat de la hipoteca, i també en els casos de subrogació o canvi de condicions de la hipoteca pactada (quan tingui per finalitat modificar el tipus d’interès de variable a fix).

A més, l’entitat financera té l’obligació d’informar l’usuari sobre els continguts que hagin estat objecte de modificació respecte del que s’hagués contractat inicialment.

Com comentàvem a l’inici de l’article, aquesta nova llei que es va començar a aplicar el juny del 2019 ofereix més protecció a l’usuari i, per tant, millora les condicions per accedir a un habitatge en propietat.

Per a més consultes: Text consolidat de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari.