Compraràs una casa? Consells perquè sigui tot un èxit

L’adquisició d’un habitatge és una de les compres més importants que fem al llarg de la vida. Per això, és una de les decisions que més es medita i més dubtes genera als compradors. Per ajudar en aquesta decisió de tant valor, hem agrupat els punts i aspectes més importants que cal tenir en compte perquè aquest gran pas sigui tot un èxit.

1. Preu:

El preu de l’immoble és un factor decisiu, i dependrà de molts factors com són el preu del metre quadrat del barri, si està reformat, si té ascensor, l’any de construcció, etc. En funció d’aquests elements sabràs si el preu de l’habitatge està per sobre o per sota del preu de mercat. Aquí tens una pràctica calculadora online per esbrinar el preu mitjà del metre quadrat de la zona que més t’interessi.

2. Zona o entorn:

La zona o l’entorn ens indicarà, entre altres coses, si l’habitatge està ben comunicat, si s’ubica en un barri tranquil, si té molta activitat social o comercial i, també, si disposa de serveis públics propers com hospitals, escoles o supermercats.

3. Despeses:

Hi ha una sèrie de despeses inicials i directes derivades de l’operació de compra. Per calcular-les cal que sumis les despeses inicials (taxació, notaria, gestoria, impostos a liquidar, etc.) més el 20 % del preu de l’immoble. El 80 % restant del preu de l’immoble és la quantitat que podràs finançar, normalment amb un préstec hipotecari. Es recomana no destinar a l’hipoteca més del 40 % dels ingressos mensuals.

4. Finançament:

La manera d’encarar la despesa d’una compra d’habitatge és diferent segons el perfil del comprador. Tot i així, la forma de finançament més estesa i utilitzada és el préstec de garantia hipotecària, que permet disposar de grans quantitats de diners necessàries per aquesta compra, amb terminis de devolució llargs i amb uns interessos inferiors als dels préstecs personals.

És important tenir en compte que la majoria de bancs solen finançar fins un 80 % del valor de la taxació de l’immoble. Abans de demanar un préstec de garantia hipotecària, et recomanem que facis un cop d’ull a aquesta “Guia d'Accés al Préstec Hipotecari” del Banc d'Espanya.

4.1 Tipus d’interès:

El tipus d’interès és el preu que pagaràs a l’entitat financera pel préstec dels diners, i n’hi ha de tres tipus: tipus d’interès fix, variable o mixt. En funció del tipus d’interès, podràs contractar hipoteques fixes, hipoteques variables o hipoteques mixtes.

El tipus d’interès variable s’ajusta segons una sèrie d’índex oficials de referència:

Euríbor: mitjana dels tipus oferts pels bancs europeus per entitats de dipòsit en euros, en el termini d’un any. És l’índex més utilitzat.
IRPH entitats (Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris del Conjunt d’Entitats): resultat del tipus mitjà dels préstecs hipotecaris de les diverses entitats a més de tres anys concedits. Va ser introduït l’any 2012.
IRS (Interest Rate Swap o permuta financera): índex a cinc anys, és més estable que l’euríbor i té menys fluctuacions en les quotes. Va ser introduït l’any 2012.

Aquí pots veure una gràfica de l'evolució de l'Euríbor del 2007 al 2019

4.2 Tipus d’hipoteca

No hi ha una hipoteca millor que una altra; tot dependrà dels ingressos i la tolerància al risc que tinguis. Tria la que s’adapti millor a les teves necessitats.

Hipoteca fixa: avantatges

Es determina un tipus d’interès de referència fix per tota la durada del préstec.
Té quotes estables.
Es paga sempre el mateix passi el que passi, comporta un risc menor.
En aquells moments en què els tipus d’interès de referència són molt alts, una hipoteca fixa resulta més econòmica.

Hipoteca fixa: inconvenients

Pot tenir una comissió per risc d’interès.
En aquells moments en què els tipus d’interès de referència són molt baixos, una hipoteca fixa resulta més cara.

Hipoteca variable: avantatges

Quan el tipus d’interès de referència (euríbor, etc.) és negatiu, té quotes més baixes.

Hipoteca variable: inconvenients

Les quotes són més inestables perquè depenen de l’evolució dels tipus d’interès de referència (euríbor, IRPH entitats, IRS, etc.).
El tipus d’interès de referència (euríbor, etc.) es revisa cada 3, 6 o 12 mesos.

5. Càrregues pendents de l’habitatge:

Abans de comprar una casa és important assegurar-se que no tingui deutes econòmics pendents. Per comprovar-ho, has de sol·licitar a l’agència immobiliària o al venedor de l’habitatge els documents següents:

Certificat de la comunitat: certifica que l’habitatge està al dia dels pagaments.
Rebut de la contribució urbana (IBI): l’últim rebut l’ha de pagar el venedor abans de transferir l’habitatge.
Copia simple de l’escriptura: per conèixer l’últim valor i els metres quadrats de l’habitatge.
Nota simple registral: per saber si l'habitatge està lliure de càrregues com hipoteques, càrregues urbanístiques, afeccions o d'una altra índole si n'hi hagués.
Últims rebuts dels subministraments: per acreditar que el venedor està al corrent dels pagaments.

6. Documentació necessària:

Aquests són els documents que t’hauran de facilitar a la notaria quan signis l’operació de compravenda:

L’escriptura pública de compravenda: amb què el comprador i el venedor formalitzen la transmissió de l’habitatge i també on es detallen les característiques de l’immoble i es pacten les condicions.
L’escriptura de préstec hipotecari: document públic que formalitza el préstec i les seves condicions.
Certificat cadastral: per acreditar la referència cadastral i que s’està al dia dels pagaments de l’IBI.
Certificat d’eficiència energètica: que indica la despesa energètica anual aproximada de l’immoble. Encara que es lliura en notaria, la informació i la qualificació energètica s'ha de proporcionar amb antelació a la compravenda i a qualsevol compromís, sigui arres o reserva. Informar la qualificació energètica és obligatori i així es recull en l'RDL 7/2015, de 30 d'octubre, per qual s'aprova el text refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació). El no informar la qualificació energètica és una infracció sancionable econòmicament.
Cèdula d’habitabilitat: que confirma si l’habitatge té els requisits de seguretat necessaris per poder tenir els subministraments.
Justificant de pagament: document que acredita que has lliurat els diners pactats (descomptat l’import de les arres) al venedor.
Certificat de comunitat de propietaris: que acredita que el venedor es troba al dia de tots els pagaments.
Nota simple registral: serveix al notari per comprovar l’estat de l’habitatge i si té càrregues. Amb la nota simple registral es pretén conèixer, en el moment de la signatura de la compravenda, la inexistència de càrregues o titulars diferents. Evita el frau.