Canvis de la nova Llei d'Arrendaments Urbans (LAU)

La nova llei del lloguer, que va entrar en vigor el passat 6 de març de 2019, ha modificat parcialment la Llei d’arrendaments urbans (LAU), que regula els lloguers dels locals i habitatges d’Espanya. Per això, quan volem llogar un local o immoble, tant si en som l’arrendatari com el propietari, hem d’estar al dia per conèixer els drets i les obligacions que tenim.

Als contractes d’arrendament d’habitatge que se signin a partir d’ara se’ls aplicarà la Llei d’arrendaments (Llei 29/1994, de 24 de novembre, i la modificació posterior en virtut de la Llei 4/2013, de 4 de juny, i el Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer.)

T’expliquem resumidament els canvis més importants que ha introduït la reforma de la LAU:

La durada dels contractes de lloguer s’amplia de tres a cinc anys. Igualment, s’eleva la pròrroga tàcita d’un a tres anys, la qual cosa dona més seguretat al propietari. En cas que la part arrendadora sigui una persona jurídica, la durada dels contractes serà de set anys, amb una pròrroga obligatòria per terminis anuals fins a un màxim de tres. L’excepció es produiria si l’arrendatari manifestés al propietari, amb un mes d’antelació, la voluntat de no renovar el contracte.

A diferència de la regulació anterior, que no establia cap límit per a la fiança, l’actual LAU limita la fiança a tres mesos com a màxim; un mes de fiança legal més la garantia addicional d’un o dos mesos. En els contractes de més de cinc anys de durada, o més de set si l’arrendador és persona jurídica, la Llei no estableix cap límit de garanties addicionals, per la qual cosa queda subjecte al lliure acord de les parts.

El termini mínim de preavís per comunicar l’extinció del contracte amb la LAU anterior era de trenta dies. Amb la reforma de la LAU, l’arrendador ho ha de comunicar al llogater amb quatre mesos d’antelació. En cas que sigui el llogater qui no vulgui renovar el contracte, ho ha de comunicar amb trenta dies d’antelació.

Si bé l’anterior LAU regulava que les despeses de formalització i tramitació anaven a càrrec de l’arrendatari, a partir de la reforma, la LAU actual estableix que, en cas que l’arrendador sigui una persona jurídica, haurà d’assumir les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte. En cas que l’arrendador sigui una persona física, se segueix el principi general pel qual la comissió de l’agència l’ha de pagar la part que contracti els serveis.

Es podran fer obres a l’habitatge sense signar un contracte nou, sempre que hi hagi un acord entre propietari i llogater. En cas que el propietari decideixi fer obres de millora a l’immoble no es podrà incrementar la renda els primers 5 o 7 anys segons el contracte. Només per als contractes de termini més llarg es podrà incrementar la quantia proporcional al capital invertit, sense superar mai el 20 % de la renda de lloguer.

Tots els contractes de lloguer signats abans de la data d’entrada en vigor del nou Reial decret llei del 6 de març de 2019 es regiran pel règim jurídic anterior. Passarà el mateix amb les pròrrogues d’aquestes contractes. Sí que serà aplicació allò que estableix la reforma de la LAU per a les renovacions i els contractes nous que es formalitzin a partir del 6 de març de 2019.

 

 

En l’anterior LAU l’actualització de la renda estava subjecta al pacte de les parts o, en absència de pacte, a l’índex de garantia de competitivitat. Amb la nova LAU, l’actualització de la renda és obligatòria i queda subjecta a la indexació de l’IPC. 

Si bé amb l’anterior LAU l’arrendatari era el subjecte passiu i havia de pagar aquest impost, amb la nova LAU se n’estableix l’exempció, llevat que una normativa autonòmica o sectorial estableixi el contrari.

S’exclouen de la LAU els lloguers turístics, ja que es consideren una activitat econòmica.