¿Cómo te afecta la nueva ley hipotecaria?

Según su propio texto, la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario tiene la finalidad de preservar la transparencia del proceso, para así garantizar la protección del usuario y, también, otorgar la seguridad que necesitan las entidades financieras para favorecer la estabilidad del sistema de crédito inmobiliario.

Esta relación de cambios y nuevas aplicaciones conllevan una mejora de funcionamiento y, como decimos, afecta positivamente al usuario. Es decir, se redirige el sistema hipotecario español hacia un contexto más favorable para los ciudadanos, y a su vez, se garantiza un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz como exige el marco legislativo europeo y se cumplen con los beneficios que supone para la economía de un país.

A continuación, detallamos los puntos o mejoras más destacados:

1. Información y comunicación clara desde el principio

El banco tiene la obligación de aportar al usuario toda la documentación sobre el préstamo hipotecario diez días antes de la firma. En esta documentación se han establecido dos nuevos documentos muy importantes que son la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con consideración de oferta vinculante para la entidad, y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informa al usuario de las cláusulas y elementos relevantes del contrato con supuestos y recreaciones de las diferentes situaciones (cancelación, demora en los pagos, intereses, índices de referencia…) que se pueden dar durante el transcurso del préstamo.

Relacionado con estos nuevos cambios, una gran novedad es la desaparición de las cláusulas suelo, es decir, ya no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés en aquellas hipotecas con un tipo de interés variable.

Las comisiones de apertura se limitan a un único pago unificado. Es decir, se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.

2. Resolución de dudas

Uno de los cambios importantes de la nueva ley es el mayor protagonismo del notario, que adquiere la responsabilidad de informar detalladamente al usuario solucionando sus dudas, y revisando que no se incluye ninguna cláusula abusiva. Además, deberá dar fe en un acta notarial de las preguntas y resoluciones planteadas por el usuario, y una evaluación final en la que acreditará que el cliente es consciente de todos los puntos del contrato y sus responsabilidades hipotecarias. Sin esta información (el acta notarial de las dudas planteadas y la evaluación del usuario) no se podrá llevar a cabo la firma de la hipoteca con las condiciones planteadas.

3. Se prohíbe la venta vinculada de otros productos

Las entidades bancarias ya no podrán realizar paquetes integrados de otros productos junto a la hipoteca, favoreciendo así la libre elección del cliente.

4. Ahorro en los gastos asociados a la firma del contrato

La mayoría de los gastos que genera la firma del préstamo hipotecario pasan a ser asumidos por la entidad bancaria. La OCU nos ofrece la posibilidad de calcular la cuantía de gasto en función de la cantidad de la hipoteca, la entidad bancaria con la que se firme y la comunidad autónoma en la que se tramite la hipoteca.

En la siguiente tabla detallamos la estimación de precios, según la OCU para una hipoteca de 250.000 € en Cataluña, y a quién corresponde cada tipo de gasto:

5. Menos intereses de cancelación de la hipoteca

Las entidades financieras no podrán cobrar ninguna comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los préstamos, salvo en los siguientes casos que detalla la ley:

a. En hipotecas de tipo variable,

durante los 5 primeros años de la hipoteca, se podrá establecer una comisión por cancelación parcial como máximo del 0,15 %. La comisión se aplica sobre el capital que se amortiza anticipadamente.
durante los 3 primeros años de la hipoteca, se podrá establecer una comisión por cancelación parcial como máximo del 0,25 %. La comisión se aplica sobre el capital que se amortiza anticipadamente.

b. En hipotecas de tipo fijo

durante los 10 primeros años de vigencia de la hipoteca, se podrá establecer una comisión del 2 %, como máximo. Dicha comisión se aplica sobre el capital que se amortiza anticipadamente.
a partir de los 10 primeros años de la hipoteca y hasta la fecha de vencimiento de la misma, se podrá establecer una comisión como máximo del 1,5 %. Dicha comisión se aplica sobre el capital reembolsado anticipadamente.

Estas comisiones se han reducido a la mitad en comparación a lo que se cobraba anteriormente, pero únicamente afectan a las hipotecas firmadas a partir de junio de 2019, es decir, a partir de la fecha de aplicación de la nueva ley.

6. Mayor protección frente al retraso en el pago de la hipoteca

También se aplican nuevos cambios en caso de impago de las cuotas hipotecarias establecidas. El proceso de ejecución de la hipoteca, es decir, del desahucio de la vivienda, se iniciará solamente cuando la cantidad de las cuotas vencidas y no satisfechas, equivalgan a estos dos casos:

al impago de 12 cuotas mensuales, dentro de la primera mitad de la duración de la hipoteca.
al impago de 15 cuotas mensuales, dentro de la segunda mitad de la duración de la hipoteca.

Estos nuevos cambios suponen una mayor protección del usuario frente al impago de las cuotas, y le otorga un margen con mayor posibilidad de recuperación para poder poner al día las cuotas atrasadas. Es decir, sin necesidad de iniciar un proceso de ejecución de la hipoteca, con las consecuencias que eso conlleva. Y, por tanto, evitar el desahucio.

7. Intereses de demora

En el supuesto caso de una demora en los pagos se aplicará un interés de demora que no podrá superar en tres puntos al interés establecido en la hipoteca.

8. Examen de solvencia obligatorio

En relación al punto anterior se plantea un test de obligado cumplimiento por la entidad financiera, en el cual examinará al usuario para determinar su solvencia en profundidad y verificar así su capacidad para asumir los costes del préstamo. Entre otros factores, se examinarán la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte importante del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral.

9. Contratos preexistentes

Esta Ley no se aplicará a los préstamos hipotecarios concedidos con anterioridad a junio de 2019. Sin embargo, sí tienen aplicación en los casos de cancelación o reembolso anticipado de la hipoteca, y también en aquellos casos de subrogación o cambio de condiciones de la hipoteca pactada (cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo).

Además, la entidad financiera tiene la obligación de informar al usuario sobre aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente. Como comentábamos al inicio de este artículo, esta nueva Ley que comenzó a aplicarse en junio de 2019, ofrece una mayor protección al usuario y por tanto, mejora sus condiciones para el acceso a una vivienda en propiedad.

Para más consultas: Texto consolidado de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.