Cambios en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La nueva ley de alquiler, que entró en vigor el pasado 6 de marzo de 2019, ha modificado parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los alquileres de los locales y viviendas de España. Por eso, cuando queremos alquilar un local o inmueble, ya sea como arrendatario o como propietario, debemos estar al día para conocer nuestros derechos y obligaciones. 

A los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmen a partir de ahora se les aplicará la Ley de Arrendamientos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y su posterior modificación en virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.)

Te explicamos resumidamente los cambios más importantes introducidos por la reforma de la LAU:

La duración de los contratos de alquiler se amplía de tres a cinco años. Asimismo, se eleva la prórroga tácita de uno a tres años, dando una mayor seguridad al propietario. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, la duración de los contratos será de siete años, con una prórroga obligatoria por plazos anuales hasta un máximo de tres. La excepción se daría si el arrendatario manifestarse al propietario, con un mes de antelación, su voluntad de no renovar.

A diferencia de la anterior regulación, que no establecía ningún límite para la fianza, la actual LAU limita la fianza a tres meses como máximo; un mes de fianza legal más la garantía adicional de uno o dos meses. En los contratos de más de 5 años de duración, o más de siete si el arrendador es persona jurídica, la Ley no establece ningún límite de garantías adicionales quedando sujeto al libre acuerdo de las partes.

El plazo mínimo de preaviso para comunicar la extinción del contrato con la anterior LAU era de 30 días. Con la reforma de la  LAU, el arrendador debe comunicarlo al inquilino con 4 meses de antelación. En caso de que sea el inquilino el que no quiera renovar el contrato, debe comunicarlo con 30 días de antelación.

Si bien la anterior LAU regulaba que los gastos de formalización y tramitación iban a cargo del arrendatario, a partir de la reforma de la actual LAU establece que en caso que el arrendador sea una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. En el caso que el arrendador sea una persona física, se sigue el principio general según el cual la comisión de la agencia debe pagarla la parte que contrate los servicios.

Se podrán realizar obras en la vivienda sin firmar un nuevo contrato, siempre que haya acuerdo entre propietario e inquilino. En caso que el propietario decida realizar obras de mejora en el inmueble, no se podrá incrementar la renta los primeros 5 o 7 años según el contrato. Solo para los contratos de plazo mayor se podrá incrementar la cuantía proporcional al capital invertido, sin superar nunca el 20% de la renta de alquiler.

Todos los contratos de alquiler firmados antes de la fecha de entrada en vigor del nuevo Real Decreto Ley del 6 de marzo de 2019 se regirán por el régimen jurídico anterior. Lo mismo sucederá con las prórrogas de dichos contratos. Sí que será de aplicación lo establecido por la reforma de  LAU para las renovaciones y los nuevos contratos que formalicen a partir del 6 de marzo del 2019. 

 

En la anterior LAU la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad. Con la nueva LAU, la actualización de la renta es obligatoria y queda sujeta a la indexación del IPC. 

Si bien con la anterior LAU el arrendatario era el sujeto pasivo y debía pagar este impuesto, con la nueva LAU se establece la exención de éste, salvo que una normativa autonómica o sectorial establezca lo contrario.

Se excluyen los alquileres turísticos de la LAU ya que, se consideran una actividad económica.