Comprar o alquilar un local comercial, ¿qué debes tener en cuenta?
13-11-2019

Comprar o alquilar un local comercial, ¿qué debes tener en cuenta?

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Hay muchos elementos clave que debes tener en cuenta antes de tomar la importante decisión de elegir un local: la normativa municipal sobre la actividad comercial que quieres desarrollar, si el local cumple los requerimientos mínimos que dicta la normativa municipal para desarrollar dicha actividad en términos de seguridad y sanidad, cuánto costarían las reformas para su correcta adecuación, las conexiones de transporte público y por carretera...

Aquí te mostramos los 9 puntos más importantes a tener en cuenta: 

 

Antes de nada, tienes que consultar cuál es la normativa municipal sobre la actividad que quieres desarrollar. Muchas normativas regulan ciertas actividades como por ejemplo: bares, restaurantes, farmacias, estancos... Junto a esta información, también encontrarás detalles sobre los requerimientos mínimos del local para llevar a cabo dicha actividad: salida de humos en caso de restauración, insonorización de locales nocturnos y de ocio, etcétera.

Debes saber que por ley, todo local comercial debe mantener unas condiciones de seguridad y sanidad mínimas que aseguren la integridad de los trabajadores y de los clientes. Las medidas de seguridad/sanidad más comunes son: la prevención de incendios, la adecuación y el control de las instalaciones eléctricas o de gas, la limpieza, el mantenimiento de las zonas de paso y el libre paso de las salidas de emergencia, la iluminación, la higiene, el botiquín de primeros auxilios y las condiciones constructivas o el mantenimiento del edificio, entre otras. 

 

Para operar tu negocio, necesitas una licencia que vincula la actividad que quieres mantener con la ubicación, y que autoriza las condiciones en las que puedes desarrollarlo. Esta licencia la otorga la administración municipal generalmente, por lo que te aconsejamos realizar una consulta exhaustiva en la localidad del local que estés valorando, y te asesores por técnicos especialistas facultados.

 

3.1 Pasos para solicitar una licencia

  • Elaboración del proyecto de la licencia del local que recoja los siguientes aspectos: técnicos, urbanísticos, higiénicos y medioambientales. 
  • Autorización del proyecto por parte del Colegio del Profesional Facultativo
  • Abonar las tasas municipales para tramitar el registro de entrada de la solicitud. Otras tasas que podemos encontrar son: tasa por informe urbanístico, en la que el Ayuntamiento nos confirma si es viable montar el negocio, y tasa de comunicación ambiental

3.2 Documentación necesaria para pedir una licencia

Las actividades inocuas no generan molestias ni ningún tipo de daño a sus alrededores y con un informe técnico con los planos del establecimiento y los detalles de las instalaciones será suficiente. Para las calificadas o clasificadas será necesario un proyecto técnico que, además de los planos del establecimiento y de los detalles de las instalaciones, también contemple otros elementos de seguridad en función de la actividad: prevención de incendios, salidas de emergencia, instalaciones eléctricas y/o de gas, etc.

3.3 ¿A quién puedo solicitar mi licencia?

Debes dirigirte a profesionales facultados que puedan realizar este tipo de informes y proyectos técnicos. Son profesionales facultados los: arquitectos, arquitectos técnicos y aparejadores e ingenieros técnicos industriales que estén colegiados. Las licencias de una actividad económica suelen tardar varios meses en aprobarse, o incluso pueden llegar a tardar un año en el peor de los casos. Por esta razón te recomendamos que si quieres abrir un local empieces los trámites lo antes posible.

3.4 ¿Cuánto cuesta pedir una licencia?

Cuando vayas a pedir una licencia tienes que tener en cuenta los siguientes costes: las tasas del Ayuntamiento y el coste del informe o proyecto técnico.
Las tasas del Ayuntamiento se calculan en función de la importancia de la calle comercial, el tamaño del local y el tipo de actividad. El precio del informe técnico dependerá de la complejidad del proyecto. En los casos en los que los proyectos además supongan obras y requieran de permisos especiales, el coste también puede oscilar. 

 

Uno de los puntos más importantes a tener en cuenta a la hora de elegir nuestro local es tu público objetivo. Una forma de segmentar el mercado es teniendo en cuenta los criterios geográficos (calles, barrios, municipios, poblaciones… ), demográficos (edad, sexo, estado civil, hijos…), socioeconómicos (clase social, nivel de estudios, poder adquisitivo… ) y psicográficos (comportamientos, hábitos de consumo… ). 
Tienes que ponerte en la piel de tu cliente y pensar dónde le gustaría encontrarte. 

 

Es importante que tengas presente a tu competencia, ya que esta puede afectar a la rentabilidad de tu negocio. Por eso tienes que tener clara tu estrategia: 

  • Ser el primero en ofrecer ese tipo de producto o servicio es una ventaja. 
  • Si te afecta o no que tu competencia esté cercana. 
  • Si tu negocio tiene un valor añadido diferenciador o si hay negocios cerca que ofrezcan el mismo producto o servicio. 
     

A la hora de buscar tu local son muchas las preguntas que tienes que hacerte: 
¿Crees que la localización del local es la idónea? ¿Está en un sitio visible y con mucha afluencia de personas? ¿Será fácil acceder al local mediante transporte público y/o carretera para nuestros futuros clientes y/o trabajadores? ¿Hay otras actividades comerciales cerca que nos puedan traer clientes potenciales? 
La localización dependerá básicamente de la tipología de negocio: hay negocios que requieren de zonas más tranquilas como por ejemplo: oficinas, despachos y similares, y otros negocios que demandarán zonas con una mayor actividad económica y social como por ejemplo: restauración, gimnasios, pequeños y grandes comercios, etcétera. Además, según el tipo de actividad económica, se requerirá más o menos presencia y visibilidad. Por ejemplo, si se trata de una oficina en la que la relación con los clientes es más virtual o telefónica, la cercanía es más relativa que si tenemos un gimnasio o un restaurante donde la visibilidad y presencia serán vitales. 

 

Otro factor muy importante a la hora de elegir un local son los metros cuadrados útiles. Según la actividad económica serán necesarios más o menos metros cuadrados. En el caso de bares y restaurantes, por ejemplo, se necesita un mínimo de metros cuadrados para el almacén y otro mínimo para la cámara de residuos. En el caso de establecimientos alimentarios, la normativa del Ayuntamiento de Barcelona, por ejemplo, exige un almacén de 6 m2 como mínimo. Antes de elegir el local, recuerda consultar la normativa municipal sobre actividades de tu ayuntamiento. 

 

Es muy importante calcular el precio del metro cuadrado del local con el que estás interesado, ya sea para comprar o alquilar, y compararlo con otros locales de la misma zona y características (metros, localización, distribución…). Te recomendamos seleccionar entre 3 y 6 locales para calcular el precio medio y poder comparar. 
En el caso del alquiler, además, hay que tener en cuenta que en la mayoría de casos arrendador e inquilino llegan a un acuerdo pactando un tipo de renta (el precio mensual, si se trata de un precio fijo o variable según los beneficios de las ventas, pactando en qué día del mes debe realizarse el pago, si hay algún tipo de carencia por obras, etc…). 

También es muy importante decidir si es mejor comprar o alquilar. Generalmente, cuando un negocio está consolidado y es rentable se recomienda comprar, mientras que si se trata de un negocio o de una empresa de joven creación, se recomienda alquilar.

 

En caso de que el local en el que estés interesado no esté adaptado para cumplir la normativa del negocio que vas a desarrollar, tendrás que calcular cuánto costaría realizar las obras para conseguir los permisos necesarios y asegurarte de que sea rentable adquirirlo, o si por el contrario es mejor buscar otro. 
Te recomendamos que averigües qué licencias ha tenido con anterioridad el local en el Área de Urbanismo del municipio donde esté ubicado y que consultes la normativa municipal. 

En caso de alquiler, en el contrato tiene que quedar claro si el arrendatario podrá realizar las obras necesarias para su adecuación. En el caso afirmativo, y para compensar la inversión, se puede acordar con el arrendador un período de carencia o una renta fija sin aumentos. 


En resumen, a la hora de elegir un local deberemos preguntarnos si el hecho de desarrollar nuestra actividad económica en dicho emplazamiento maximizará nuestra capacidad de negocio o, si por el contrario, debemos optar por una opción mejor.
 

 

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