Gastos e Impuestos en la compra de una vivienda

No hay duda de que la compra de una vivienda se afronta con mucha ilusión. La idea de una vida en pareja, en familia, solo o con amigos es un potente motor que nos hace afrontar todos los trámites de la compra de una casa con ganas, incluso el de asumir todos los gastos y pagos de impuestos, que se derivan a lo largo del proceso de convertirte en propietario. Hipoteca, notarías, tasación, impuestos de la compra… y la lista sigue. En este artículo queremos ayudarte a calcular los gastos iniciales que genera la compra de tu nueva vivienda.

Gastos e impuestos a pagar

Cuando hablamos de los gastos y de los impuestos a pagar en la compra de una vivienda, es importante destacar que hay algunos que deberás pagar tú como nuevo propietario, otros el vendedor y otros el banco.

Veamos cuáles son estos gastos e impuestos que deberás afrontar como comprador de una vivienda:

• Gastos notaría

• Registro de la Propiedad

• Impuestos a liquidar en la compra de una vivienda:

  • IVA

  • AJD

  • ITP

• Gastos de gestoría

• Gastos de la hipoteca (tasación)

Todo empieza cuando encuentras ese piso soñado y normalmente debes realizar el contrato de reserva, el cual exige una paga y señal que oscila entre el 1% y el 5% del precio de venta, para que la inmobiliaria o vendedor “reserve” la vivienda en exclusiva para ti hasta la firma del contrato de arras, contrato privado o escritura.

Una vez realizada la reserva, llega el momento de formalizar el contrato de arras. En este contrato privado ambas partes se comprometen a efectuar la compraventa en un tiempo máximo acordado y para cerrar ese compromiso, el comprador debe entregar una cantidad de dinero a cuenta total del precio de la vivienda. Esta cuantía suele ser del 10% del valor de compra de la vivienda. En ocasiones, no se firma un contrato de arras o contrato privado, sino que después de realizar la reserva se pasa directamente a fijar la fecha de escrituración ante notario.

A partir de este momento, comienzan los preparativos para formalizar la operación de compra de tu vivienda y es aquí cuando se generan los diferentes gastos a tener en cuenta.

Gastos de notaría

La formalización de la compra de tu vivienda se produce firmando la escritura de compraventa ante notario. Este documento lo redacta y certifica un notario. Los honorarios de los notarios están regulados por el Estado, y una escritura pública de compraventa oscila entre los 600€ - 875€ dependiendo del valor de la vivienda que vayas a adquirir.

 

Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura ante notario, se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de propietario de dicho inmueble. Ese trámite cuesta alrededor de 400€ - 650€.

Impuestos a liquidar en la compra de una vivienda

En este apartado es importante distinguir entre vivienda de segunda mano y vivienda de obra nueva, ya que a cada tipo de inmueble le corresponde un porcentaje diferente en lo que refiere el pago del IVA y otros impuestos como el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Vivienda de obra nueva; IVA + AJD

A partir del 2022 el IVA correspondiente a una vivienda de obra nueva es del 10%. El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es un impuesto que se aplica a todos los documentos que forman parte del proceso de la compra de tu vivienda, como por ejemplo la escritura de compraventa y la formalización del préstamo hipotecario. El importe de este impuesto dependerá de cada Comunidad Autónoma, pero, suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda.
 

Vivienda de segunda mano: ITP

Si decides comprar una vivienda de segunda mano deberás pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se aplica sobre la compraventa de viviendas, vehículos o cualquier otro tipo de bienes. Su importe suele representar entre un 6% y un 10% del valor de la vivienda.

El ITP es uno de los impuestos que se ha visto afectado por los cambios en la ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Desde el 1 de enero de 2022 la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) ha dejado de ser el valor real de la vivienda, valor por el que se escritura, y ahora es el valor de mercado, que viene determinado por el nuevo valor de referencia del Catastro.

¿Cómo se calcula este nuevo valor de referencia? A través de un análisis comparativo de los precios de compraventa de viviendas similares que se realicen ante un notario. Esto significa que la cuantía a pagar la determina el notario en el acto de escrituración.

 

Gastos de gestoría

No es un gasto obligatorio en la compra de una vivienda, pero suele ser una buena opción para realizar todos los trámites de la compraventa, para quedarte tranquilo de que todo está en orden en relación con la gestión eficaz de impuestos y liquidaciones. El coste puede rondar los 300€ aproximadamente.
 

Gastos de hipoteca

La lista de gastos de la compra de una vivienda se completa con los gastos que se derivan de la hipoteca. Como ya hemos comentado en otro artículo, aquí nos encontramos con, los gastos de notaría, gestoría y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Estos gastos son asumidos por la entidad bancaria tras la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019. Por otro lado, la tasación sería el único gasto a abonar por el cliente pero en ocasiones el banco también lo asume.


Ahora ya conoces todos los gastos al comprar una casa y los impuestos que deberás liquidar para convertirte en propietario. Sabemos que la compra de una vivienda es una decisión muy importante, seguramente sea una de las mayores inversiones que hagas en tu vida. Por ese motivo, es importante que previamente a la compra de tu vivienda, hagas un cálculo aproximado de lo que pueden representar estos gastos iniciales. Esperamos que este artículo te ayude con el cálculo. Ten en cuenta también que, a la hora de comprar una vivienda, los expertos recomiendan tener ahorrado entre un 10% y un 12%, dependiendo de la CCAA, del precio de la vivienda.