Plusvalía Municipal: qué es y cómo se calcula al vender una vivienda?

¿Estás pensando en comprar una vivienda a modo de inversión? El mercado inmobiliario sigue siendo una oportunidad, sin embargo, al igual que cualquier inversión, tiene sus ventajas (rentabilidad) y desventajas (gastos e impuestos). Debes tenerlas en cuenta antes de tomar tu decisión de compra.

En este artículo queremos que conozcas todos los detalles acerca de la plusvalía municipal, el impuesto obligatorio que se debe pagar al vender una vivienda. ¿Qué es? ¿Por qué se paga? ¿Cuándo y cómo se paga? Son muchas las preguntas, y aquí encontrarás las respuestas ¡Te explicamos!

¿Qué es la plusvalía municipal?

El IIVTNU, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un impuesto municipal que grava sobre el incremento de valor de un terreno en el que está construido un inmueble en el momento de su venta, donación, legado y o herencia. Tiene como fin gravar ese supuesto incremento de valor en dicha transmisión y evitar también la especulación en el mercado inmobiliario.

¿Cuándo y quién paga la plusvalía municipal?

La persona responsable de pagar la plusvalía municipal es el vendedor o transmisor de la propiedad. Los plazos de pago son de 30 días desde la fecha de la transmisión.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

El Real Decreto Ley 26/2021, aprobado en noviembre de 2021, cambia la norma por la cual se calcula la plusvalía municipal, ya que antes los informes elaborados por el Catastro Municipal, que determinaban el valor de una vivienda, no tomaban en consideración la evolución real del valor de un terreno, lo que no demostraba si realmente existía ganancia o no por parte del vendedor.

Ahora, la reforma ofrece dos métodos para determinar el importe a pagar como plusvalía municipal, y tú podrás elegir el que más se adapte a tu situación:

Plusvalía Real: El cálculo se realiza teniendo como base imponible la diferencia real entre el valor de adquisición del terreno en el que se encuentra el inmueble y el valor de venta del mismo.
Nuevo sistema objetivo: El cálculo del importe a pagar tendrá en cuenta la evolución del mercado inmobiliario. Este método multiplicará el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión por el coeficiente que hayan aprobado los Ayuntamientos.

Como novedad, también se fijará un coeficiente para gravar las plusvalías generadas en menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo.

¿Puedo estar exento de pagar la plusvalía municipal?

Existen situaciones en las que estarás exento de pagar este impuesto, como es el caso de que puedas demostrar de que no has obtenido ganancia en la venta de la vivienda. En este caso, deberás presentar la documentación que acredite la inexistencia de un incremento de valor, como las escrituras de compraventa, y otros documentos acreditativos que deberás consultar con un gestor especialista o en tu delegación de hacienda.

Otros casos exentos del pago de este impuesto municipal son:

Si decides vender tu vivienda habitual para reinvertir la totalidad del importe obtenido en una nueva vivienda habitual.
En el caso de que realices la transmisión de la vivienda a tu pareja (cónyuge), como parte de pago por pensión de hijos en común u otros gastos comunes tras una sentencia judicial.
En el caso de que vendas una vivienda considerada patrimonio histórico—cultural.
Las transmisiones de viviendas pertenecientes a entidades estatales o benéficas estarán exentas del pago de este impuesto.

Es importante que sepas que esta nueva normativa no tiene carácter retroactivo, por lo que no se podrá exigir el pago de este impuesto a aquellas transmisiones que hayan tenido lugar antes de la entrada en vigor de la nueva ley (8/11/2021) y que aún estén pendientes de ser liquidadas, autoliquidadas o declaradas.

Como ves, es importante tener en cuenta el pago de este impuesto si estás decidido a comprar un inmueble como inversión ya que, la reforma adapta el impuesto a las posibles fluctuaciones de los precios de la vivienda y se paga solo en el caso de haber obtenido una ganancia a la hora de venderlo. En el caso de tener pérdidas en la futura venta, estarás exento de pagar este impuesto. Llegado el momento, tú mismo puedes hacer el cálculo y autoliquidación del impuesto consultando en la web de tu agencia tributaria municipal. Hasta aquí todo lo que debes tener en claro sobre la plusvalía municipal. Si necesitas más información te recomendamos que consultes el Real Decreto Ley 26/2021.