Tasación inmobiliaria para la compra-venta de una vivienda

Ya has encontrado el apartamento perfecto, ya estás a punto de tomar la decisión de comprar tu vivienda… pero un sinfín de trámites se acumulan en tu lista de obligaciones, tras firmar el contrato de arras o documento de paga y señal para reservar la vivienda. Comienza la campaña activa para solicitar tu préstamo hipotecario a bancos. Tu punto de partida: la tasación inmobiliaria. ¿Quién, cómo, qué, cuándo…? ¡Descubre todo lo que debes saber sobre la petición de una tasación inmobiliaria!

A la hora de comprar una vivienda, uno de los trámites más importantes a realizar es la tasación inmobiliaria. La tasación inmobiliaria es un informe que debe realizar un tasador profesional e imparcial donde determina el valor de una vivienda. Es decir, lo que deberás pagar por ese inmueble.

En toda transacción de compra-venta de un inmueble, se utiliza la tasación para determinar si el precio del contrato de venta de la vivienda es apropiado teniendo en cuenta la condición, ubicación y las características de la vivienda. Pero también puede ser válida la tasación del inmueble para transacciones de refinanciamiento de una hipoteca.

¿Quién solicita el servicio de tasación inmobiliaria?

En una operación de compra-venta, el pago de la tasación inmobiliaria recae únicamente sobre el comprador según la Ley Hipotecaria del 2019. A diferencia de otros trámites de compra-venta, que deben ser asumidos por la entidad bancaria que otorgue el crédito hipotecario, como son los gastos de gestoría, notaría y el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). Por lo general, es la entidad bancaria quien gestiona la tasación como un trámite dentro de sus tareas administrativas del préstamo hipotecario a través de una sociedad de tasación homologada, sin embargo existe la posibilidad de que el comprador pueda contratar de forma independiente el informe de tasación. Esta opción puede ser interesante en caso de que desees consultar opciones de hipoteca a diversas entidades bancarias. Recuerda que el comprador es el dueño de la tasación, permitiendo compartir libremente este documento con los diferentes bancos sin convenios o limitaciones de “exclusividad”. El coste estimativo de una tasación hipotecaria oscila entre los 300€ y 600€ aproximadamente.

Es importante saber que todo tasador debe tener una licencia o certificación. Toda entidad expendedora de una tasación hipotecaria debe estar homologada y sujeta a la Orden ECO 805/2003 regulada por el Banco de España. Debes tener en cuenta que un tasador debe ser imparcial y no tener ningún interés directo o indirecto en la transacción, y para garantizar esto - tal como indica la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) - las tasaciones están reguladas a través de una normativa pública que “determina numerosísimos parámetros técnicos de obligado cumplimiento, y que asegura la transparencia y accesibilidad por los clientes, de los criterios e hipótesis seguidos en la tasación.”

¿Cómo es el proceso de tasación y cómo se determina el valor de una vivienda?

Existen diversos factores clave para evaluar el valor de una vivienda. El valor de tasación de una propiedad está influenciado por las ventas recientes de propiedades similares y por las tendencias actuales del mercado, además de las características (comodidades, número de dormitorios y baños, etc.) y metros cuadrados de la vivienda. Si tuviésemos que sintetizar los criterios básicos de valoración son:

Ubicación de la vivienda: Población, barrio, accesibilidad, etc.
Superficie construida útil de la vivienda: Los metros cuadrados construidos.
Estado del inmueble: El tipo de edificación, antigüedad, estado de conservación, acabados, infraestructuras exteriores (balcón, terraza, fachada, etc.), distribución, orientación, entre otros factores clave.

Es importante saber que toda tasación requiere de la presencia física del tasador en el inmueble para poder evaluar diferentes factores y determinar valor de tasación. El tasador debe realizar una inspección visual completa del interior y el exterior y apuntar cualquier condición que afecte negativamente el valor de la propiedad, como así, las reparaciones necesarias. En el informe presenta una descripción del interior y el exterior de la propiedad, el vecindario y las ventas comparables cercanas. Luego, el tasador proporciona un análisis y conclusiones sobre el valor de la propiedad en función de sus observaciones.

El informe debe incluir:

Datos de quién solicita la tasación y la finalidad de dicho trámite.
Identificación y localización del inmueble: estado de la propiedad (en rehabilitación, obra finalizada, en proyecto, etc.); datos de localización, identificación registral y referencia catastral.
Comprobaciones y documentación del inmueble (cumplimiento, ley urbanística, régimen de protección, urbanismo, planos, etc.).
Información sobre la localidad, población y el entorno del inmueble.
Descripción y superficie del terreno (infraestructuras exteriores). Un boceto de edificio exterior.
Descripción y superficie de la edificación (metros útiles). Descripción de distribución, superficie, tipología, nº plantas como también, elementos de edificación e instalaciones (ascensor, fontanería, etc.).
Descripción urbanística.
Régimen de protección, tenencia y ocupación (uso del inmueble fines comerciales o personales).
Análisis del mercado para determinar relación entre valor mercado e hipotecario.
Datos y cálculo de los valores técnicos que define el tasador para determinar el valor del inmueble.
Valores de tasación.
Condicionantes, advertencias y observaciones.
Fecha de emisión, caducidad y firmas.
Documentación anexa al informe (fotografías, bocetos, informes, etc.).

Ya tengo mi tasación… ¿ahora qué?

Una vez que la tasación de la vivienda se haya realizado, se tendrá conocimiento del valor de la propiedad y analizar si el precio de compra es correcto y se ajusta a la valoración. En el caso de que la tasación sea igual o superior al precio del contrato, la transacción procede según lo planeado. Sin embargo, si la tasación es inferior al precio del contrato, puede retrasar y obstaculizar la operación. Ten presente que una tasación hipotecaria permite a la entidad bancaria conocer el valor de la vivienda que servirá como garantía del préstamo hipotecario que solicitas.

Una tasación baja determina el importe de la hipoteca, ya que los bancos conceden alrededor de un 80% del precio de tasación de la vivienda. Debes saber que el banco no otorgará un préstamo hipotecario a ningún comprador por un valor superior de lo que vale el inmueble. Las tasaciones suelen ayudar a los compradores a evitar pagar de más por las viviendas, pero un vendedor puede dar como inexacta esa tasación y negarse a bajar el precio. Por ello, ante estos casos, te recomendamos que busques una segunda opinión a través de una nueva tasación o bien solicites al tasador que revise su informe por si acaso ha habido errores o datos inexactos.

En el caso de que se necesite una tasación para una refinanciación de una hipoteca, una tasación baja puede impedir que se produzca, ya que para ello la tasación debe estar por encima de la cantidad que desea refinanciar.

Recuerda que una tasación hipotecaria tiene fecha de caducidad, es decir que tiene una validez de 6 meses desde la fecha de emisión del informe. Una vez tengas en tus manos dicho informe, podrás solicitar tu préstamo hipotecario a cualquier entidad. Es importante que hagas copias del mismo, para compartir con las entidades y que conserves el original.

Ya tienes a tu alcance todo lo que debes saber acerca de una tasación inmobiliaria: qué debe incluir, cómo se determina el valor de un inmueble, quién rige las tasaciones, quién paga la tasación… Ahora sólo queda que te pongas manos a la obra para comprar tu vivienda ¿Preparad@?