¿Alquilar o comprar?. Esa es la cuestión.

Claves y factores a tener en cuenta en nuestra toma de decisiones

El mercado inmobiliario español no ha dejado de transformarse para poder darnos respuesta a la eterna pregunta: ¿alquilar o comprar? En este artículo encontrarás las claves y elementos principales a tener en cuenta para que te ayuden a tomar la decisión.

¿Cómo debemos ver al sector inmobiliario?

Esta transformación de la que hablamos, nunca será completa hasta que no veamos al sector inmobiliario como un sector estratégico. Un sector con la misión de construir y gestionar los recursos que tenemos, para incentivar el crecimiento y desarrollo de un país.

Y es que, si este sector funciona y prospera, supone una fuente de producción para las industrias, oficinas, locales comerciales, y por supuesto aseguran que la demanda de vivienda de un país[1] esté cubierta. Además, los activos inmobiliarios aportan valor ya que facilitan la movilidad de mercancías, empresas y de la población.

Lo primero que debemos hacer para profundizar en el asunto de la vivienda es definir un parque competitivo de viviendas en alquiler. Este debería ofrecer a todos los ciudadanos la posibilidad de cubrir su necesidad de cambiar de vivienda en cada etapa de su vida, de una forma realista y asequible. Teniendo en cuenta su renta personal y siendo respetuosos con el entorno y el medio ambiente.

¿Qué debemos tener en cuenta a la hora de decidir?

En el momento que aparece la necesidad de tener nuestra vivienda propia se nos presentan dos opciones: alquiler o compra.

La decisión de vivir de alquiler no debería centrarse únicamente en si podemos o no adquirir una vivienda ahora. Deberíamos pensar en nuestro proyecto de futuro y calcular a largo plazo cuáles son los recursos que necesitaremos para llevarlo a cabo.  

Otro factor a tener en cuenta en la toma de decisiones es el riesgo. Con la compra se asumen riesgos, pero al ser una inversión, esperamos que la vivienda se revalorice. Y en alquiler, solo buscamos la mejor calidad precio, y el único riesgo que asumimos es el de que nuestro arrendatario no cumpla con lo pactado.

Un punto importante a tener presente si finalmente decidimos alquilar, es ser conscientes en que una parte significativa de nuestros ingresos se destinarán a una vivienda que no genera rendimiento alguno y que puede llegar a representar un 80% de nuestro patrimonio. Y eso a priori indica una deficiente gestión del riesgo. Pero si lo asumimos con un coste estructural más, como puede ser la alimentación, la ropa, los suministros y el transporte, se convierte en un coste asumible.

¿Cuál es nuestra vivienda perfecta?

Un mercado inmobiliario competitivo es aquél que ofrece activos de calidad y sus operadores son los adecuados.

El mercado inmobiliario español residencial de alquiler se define por: viviendas con una antigüedad superior a 30 años[1], con una escasa inversión en rehabilitación y gestionados directa o indirectamente por pequeños inversores.

Desde el año 2015 se han incorporado las bases para el desarrollo de un nuevo mercado residencial de alquiler debido principalmente a, la concentración de activos provenientes de la reestructuración del sistema financiero y a la incorporación de nuevos operadores incentivados por el desarrollo de nuevos vehículos de inversión con una mayor eficiencia fiscal, como es el caso de las SOCIMIS, los Fondos de Activos Bancarios (FAB) o las Sociedades Gestoras de Activos (SGA), entre otros.

“Con la situación actual que estamos viviendo, es recomendable utilizar el coste de habitabilidad frente a la renta mensual como principal cifra para comparar dos viviendas.”

El coste de habitabilidad mensual representa el coste total real de alquilar una vivienda. Incluye la renta del alquiler, los costes de suministros, el mantenimiento, los gastos de la comunidad, el impuesto de las basuras entre otros.

Tener este cálculo en mente, nos ayuda a ser conscientes de la inversión realizada por parte del propietario, tanto en la finca como en la vivienda, para así tener actualizado el activo inmobiliario.

Es decir, una vivienda antigua no rehabilitada siempre tendrá un coste energético y gastos de mantenimiento superiores respecto a otra vivienda con una mayor inversión en rehabilitación. Aunque la primera tenga una renta de alquiler mensual inferior, es muy probable que el coste de habitabilidad mensual sea superior a la vivienda rehabilitada, siempre y cuando ambas tengan una dimensión y ubicación similar. Por eso es importante que el propietario tenga su inmueble actualizado.

Por último, es importante tener en cuenta si se tendrá que invertir algo más en la vivienda ya sea para redecorarla, o hacerla más cómoda.

¿Con quién debemos comprometernos?

La concentración de activos en operadores especializados en el mercado de alquiler, facilitará tanto la actualización como la incorporación al mercado de producto de alquiler competitivo a través de nuevas marcas e identidades comerciales.

A lo largo de los próximos años el mercado inmobiliario residencial dará un paso más en la transformación, incorporando a las prestaciones de las viviendas, múltiples servicios que permitan la optimización tanto energética como funcional de la vivienda y su integración en un entorno de absoluta conectividad. Estos servicios serán utilizados por los grandes operadores para diferenciarse del resto de competidores.

Todo ello nos permitirá presenciar una transformación absoluta del mercado residencial de alquiler, en la que la concentración de activos, la adaptación del producto a las necesidades del usuario y la incorporación de la tecnología serán los ejes de la aportación de valor al usuario final.

[1] En España existen 18,4 millones de hogares, de los cuales el 18% vive en régimen de alquiler. (INE – encuesta continua de hogares 2017. Régimen de tenencia de la vivienda 2017)

[2] El 66% del parque de viviendas principales en España, compuesto por 18,4 millones, tiene una antigüedad superior a los 30 años según el Boletín Especial Censo 2011, Parque edificatorio del Observatorio de vivienda y suelo. Ministerio de Fomento