División Horizontal al detalle: Aspectos clave, trámites y costes

Si estás considerando la compra de una vivienda, además de comprender todos los trámites esenciales durante la transacción, es crucial familiarizarse con el concepto de "división horizontal inmobiliaria". Aunque como comprador puede que no tengas que realizar acciones específicas al respecto, este documento es importante ya que incide directamente en la titularidad como a tus derechos y obligaciones como propietario de tu vivienda dentro del edificio. Independientemente de si eliges una propiedad de obra nueva o de segunda mano, comprender todos los detalles relacionados con la división horizontal puede ayudarte mucho en el proceso de compra de tu vivienda. ¿Empezamos?

¿Qué es la división horizontal de una vivienda?

La división horizontal es la separación jurídica y física de las diferentes partes o unidades de un inmueble, de manera que cada una de ellas puede ser independiente y tener un propietario distinto. Gracias a esta división, se establece un marco legal que regula la coexistencia y la gestión de las áreas comunes y privativas. ¿Qué significa? Que tú como propietario, tendrás asignado un porcentaje de participación en las áreas comunes para así poder asumir tu responsabilidad en temas como gastos de mantenimiento y reparación de las áreas compartidas, así como en la toma de decisiones dentro de la comunidad de propietarios.

Este tipo de trámite es obligatorio ante la necesidad de vender unidades individuales dentro de un edificio o inmueble, y así otorgar títulos de propiedad separados para cada unidad.

¿Qué normativa regula la división horizontal?

El procedimiento de división horizontal de un inmueble está regulado por diversas leyes tanto a nivel nacional como municipal. En España, la más importante es la "Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal". Esta ley dice qué derechos y responsabilidades tienen los propietarios de cada inmueble. Sin embargo, no es la única ley que regula este proceso. Otras leyes, como la Ley del Suelo, la Ley Hipotecaria y el Código Civil, también tienen disposiciones sobre cómo debe realizarse una división horizontal. Además, cada municipio puede tener sus propias reglas sobre cómo se divide y se administra un edificio.

Qué es la división horizontal de una propiedad

¿Quién es el responsable de realizar la división horizontal?

Si se trata de edificios de obra nueva, es el promotor quien se encarga de la división horizontal como parte del proyecto. En caso de que se tratara de un edificio o vivienda de segunda mano, son los propietarios quienes pueden decidir hacer la división o modificar la existente

En ambos casos, para que este trámite se formalice y cuente con validez legal, es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad ante notario.

¿Cuáles son los requisitos y trámites para realizar una división horizontal?

Los requisitos para llevar a cabo una división horizontal incluyen varios pasos y documentación técnica y legal:

Ya sea que se trate de una obra nueva o que sea necesario realizar reformas, es preciso solicitar una autorización administrativa por parte de las autoridades competentes.
Para iniciar el trámite, es preciso presentar un proyecto técnico elaborado por un arquitecto, aparejador o ingeniero. Es en este proyecto donde se describe los detalles de la división propuesta. Dependiendo de los cambios físicos estructurales propuestos, será preciso solicitar una Licencia de Obra por parte del Ayuntamiento.
Para poder dividir un inmueble existente, es preciso el consentimiento unánime de los propietarios ante la propuesta de división y/o modificación del inmueble.
Ante la nueva división del inmueble, es importante realizar la fijación de las nuevas cuotas de participación de cada unidad resultante y propietario.
Con la nueva división del inmueble, es preciso elaborar las escrituras públicas de división horizontal o modificar las existentes ante notario. En caso de que en la comunidad existan menos de cuatro propietarios, no será obligatoria. Esta escritura debe registrarse en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro para su validez legal.

¿Cuánto cuesta hacer la división horizontal de una vivienda?

La división horizontal de una vivienda puede variar según diversos factores, incluyendo la ubicación geográfica, el tamaño (m2) y el tipo de inmueble. A rasgos generales, los costes de una división horizontal desde su preparación hasta su formalización incluyen:

Honorarios Profesionales: Los arquitectos, ingenieros o técnicos que participen en la realización del proyecto de la separación física del inmueble y la obtención de sus correspondientes certificados.
Notario, Registro de la Propiedad y Licencia de Obra: La formalización de la división implica trámites notariales y registrales, además de la elaboración de documentación legal (escrituras de división horizontal). En el caso de que se requiera una división física, se deberá pagar la licencia de obra.
Impuestos, Tasas y Licencias Municipales: Dependiendo de la jurisdicción, puede haber impuestos municipales. Uno de los costes más destacados es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que, dependiendo de la comunidad autónoma, suele estar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la división horizontal.

¿Qué diferencia hay entre división horizontal y segregación?

Si bien ambos conceptos se refieren a procesos inmobiliarios que implican cambios en la estructura legal de una propiedad, la división horizontal se aplica a edificios o inmuebles con el fin de crear unidades independientes dentro de la misma estructura, y la segregación se aplica a terrenos y divide una parcela en varias partes independientes, donde cada parte se convierte en una propiedad individual.

Lo sabemos, la "división horizontal inmobiliaria" puede parecer un detalle muy técnico y tedioso, pero conocerlo te brindará una visión más completa de tu nueva vivienda. De esta forma podrás conocer tus derechos, responsabilidades como propietario y el normativo funcionamiento de tu comunidad de propietarios. Dicen que la información es poder… ¡empodérate en el proceso de compra de tu casa!