Comprar o llogar un local comercial, què has de tenir en compte?

Hi ha molts elements clau que has de tenir en compte abans de prendre la important decisió de triar un local: la normativa municipal sobre l’activitat comercial que vols desenvolupar, si el local compleix els requeriments mínims que dicta la normativa municipal per dur a terme l’activitat en termes de seguretat i sanitat, quant costarien les reformes per adequar-lo correctament, les connexions en transport públic i per carretera...

Aquí et mostrem els 9 punts més importants que cal tenir en compte:

Abans que res, has de consultar la normativa municipal sobre l’activitat que vols desenvolupar, perquè hi ha reglamentacions que regulen certs exercicis, com per exemple bars, restaurants, farmàcies, estancs… Amb aquesta informació, també trobaràs detalls sobre els requeriments mínims del local per dur a terme l’activitat en qüestió: sortida de fums en cas de restauració, insonorització de locals nocturns i de lleure, etcètera.

Has de saber que, per llei, qualsevol local comercial ha de mantenir unes condicions de seguretat i sanitat mínimes que garanteixin la integritat dels treballadors i dels clients. Les mesures de seguretat/sanitat més comunes són: la prevenció d’incendis, l’adequació i el control de les instal·lacions elèctriques o de gas, la neteja, el manteniment de les zones de pas i el pas lliure de les sortides d’emergència, la il·luminació, la higiene, la farmaciola de primers auxilis i les condicions constructives o el manteniment de l’edifici, entre altres.

Per a operar el teu negoci, necessites una llicència que vincula l'activitat que vols mantenir amb la ubicació, i que autoritza les condicions en les quals pots desenvolupar-lo. Aquesta llicència l'atorga l'administració municipal generalment, per la qual cosa t'aconsellem realitzar una consulta exhaustiva en la localitat del local que estiguis valorant, i t'assessoris per tècnics especialistes i facultats.

3.1 Passos per demanar una llicència

Elaboració del projecte de la llicència del local que reculli els aspectes següents: tècnics, urbanístics, higiènics i mediambientals.
Autorització del projecte per part del Col·legi del Professional Facultatiu.
Abonar les taxes municipals per tramitar el registre d’entrada de la sol·licitud. Altres taxes que podem trobar són: taxa per informe urbanístic, en què l’Ajuntament ens confirma si és viable muntar el negoci, i taxa de comunicació ambiental.

3.2 Documentació necessària per demanar una llicència

Les activitats innòcues no generen molèsties ni cap mena de dany al voltant i amb un informe tècnic amb els plànols de l’establiment i els detalls de les instal·lacions n’hi ha prou. Per a les qualificades o classificades, cal un projecte tècnic que, a més dels plànols de l’establiment i els detalls de les instal·lacions, també inclogui altres elements de seguretat en funció de l’activitat: prevenció d’incendis, sortides d’emergències, instal·lacions elèctriques o de gas, etc.

3.3 A qui puc demanar la llicència?

T’has d’adreçar a professionals facultats que puguin fer aquesta mena d’informes i projectes tècnics. Són professionals facultats els arquitectes, arquitectes tècnics i aparelladors i enginyers tècnics industrials que estiguin col·legiats. Les llicències d’una activitat econòmica acostumen a tardar diversos mesos a aprovar-se, o fins i tot poden arribar a tardar un any en el pitjor dels casos. Per aquest motiu, et recomanem que si vols obrir un local comencis els tràmits tan aviat com puguis.

3.4 Quant costa demanar una llicència? ?

Quan hagis de demanar una llicència has de tenir en compte els costos següents: les taxes de l’Ajuntament i el cost de l’informe o projecte tècnic.

Les taxes de l’Ajuntament es calculen en funció de la importància del carrer comercial, la mida del local i el tipus d’activitat. El preu de l’informe tècnic depèn de la complexitat del projecte. En els casos en què els projectes suposin obres i requereixin permisos especials, el cost també pot oscil·lar.

Un dels punts més importants per tenir en compte a l’hora de triar el local és el públic objectiu. Una forma de segmentar el mercat és valorant els criteris geogràfics (carrers, barris, municipis, poblacions…), demogràfics (edat, sexe, estat civil, fills…), socioeconòmics (classe social, nivell d’estudis, poder adquisitiu…) i psicogràfics (comportaments, hàbits de consum…).

T’has de posar a la pell del client i pensar on li agradaria trobar-te.

És important que tinguis present la competència, perquè pot afectar la rendibilitat del negoci. Per això has de tenir clara l’estratègia:

Ser el primer a oferir aquesta mena de producte o servei és un avantatge.
Si t’afecta o no tenir la competència a prop.
Si el teu negoci té un valor afegit diferenciador o si hi ha negocis a prop que ofereixin el mateix producte o servei.

A l’hora de buscar un local hi ha moltes preguntes que t’has de fer: Creus que la ubicació del local és la idònia? És un lloc visible i amb molta afluència de gent? Serà fàcil accedir al local mitjançant transport públic o carretera per als futurs clients i treballadors? Hi ha altres activitats comercials a prop que ens puguin portar clients potencials?

La localització dependrà bàsicament de la tipologia d’activitat: hi ha negocis que necessiten zones més tranquil·les, com ara oficines, despatxos i establiments semblants, i d’altres que demanen zones amb més activitat econòmica i social, com ara restauració, gimnasos, petits i grans comerços, etcètera. A més, segons el tipus de negoci, cal més o menys presència i visibilitat. Per exemple, si és una oficina en què la relació amb els clients és més virtual o telefònica, la proximitat és més relativa que si tenim un gimnàs o un restaurant, en què la visibilitat i presència seran vitals.

Un altre factor molt important a l’hora de triar un local són els metres quadrats útils. Segons l’activitat econòmica, caldran més o menys metres quadrats. En el cas de bars i restaurants, per exemple, cal un mínim de metres quadrats per al magatzem i un altre mínim per a la cambra de residus. En el cas d’establiments alimentaris, la normativa de l’Ajuntament de Barcelona, per exemple, exigeix un magatzem de 6 m2 com a mínim. Abans de triar el local, recorda consultar la normativa municipal sobre activitats de l’ajuntament corresponent.

És molt important calcular el preu del metre quadrat del local que t’interessa, tant per comprar com per llogar, i comparar-lo amb altres locals de la mateixa zona i característiques (metres, localització, distribució…). Et recomanem seleccionar entre 3 i 6 locals per calcular el preu mitjà i poder comparar-los.

En el cas del lloguer, a més, cal tenir en compte que en la majoria de casos l’arrendador i el llogater arriben a un acord per pactar un tipus de renda (el preu mensual; si és un preu fix o si és variable segons els beneficis de les vendes; quin dia del mes s’ha de pagar; si hi ha cap mena de carència per obres…).

També és molt important decidir si és millor comprar o llogar. Generalment, quan un negoci està consolidat i és rendible es recomana comprar, mentre que si és un negoci o una empresa que s’ha creat fa poc es recomana llogar.

En cas que el local que t’interessi no estigui adaptat per complir la normativa del negoci que hi vols desenvolupar, has de calcular quant costaria fer les obres per aconseguir els permisos necessaris i assegurar-te que sigui rendible adquirir-lo, o si en canvi és millor buscar-ne un altre.

Et recomanem que esbrinis quines llicències ha tingut abans el local a l’Àrea d’Urbanisme del municipi on estigui situat i que consultis la normativa municipal.

En cas de lloguer, en el contracte ha de quedar clar si l’arrendatari pot fer les obres necessàries per adequar-lo. En cas afirmatiu, i per compensar la inversió, es pot acordar amb l’arrendador un període de carència o una renda fixa sense augments.

En resum, a l’hora de triar un local ens hem de preguntar si el fet de desenvolupar la nostra activitat econòmica en aquell emplaçament maximitzarà la nostra capacitat de negoci o si, contràriament, ens hem de decidir per una opció millor.