Llogar o comprar? Aquesta és la qüestió.

Claus i factors que cal tenir en compte a l’hora de prendre decisions.

El mercat immobiliari espanyol no ha deixat de transformar-se per poder-nos donar resposta a l’eterna pregunta: llogar o comprar? En aquest article trobareu les claus i els elements principals que s’han de tenir en compte perquè us ajudin a prendre la decisió.

Com hem de veure el sector immobiliari?

Aquesta transformació de què parlem no serà mai completa fins que no vegem el sector immobiliari com un sector estratègic. Un sector amb la missió de construir i gestionar els recursos que tenim, per incentivar el creixement i el desenvolupament d’un país.

I és que, si aquest sector funciona i prospera, suposa una font de producció per a les indústries, les oficines i els locals comercials, i, per descomptat, assegura que la demanda d’habitatge d’un país[1] estigui coberta. A més, els actius immobiliaris aporten valor, ja que faciliten la mobilitat de mercaderies, d’empreses i de la població.

El primer que hem de fer per aprofundir en la qüestió de l’habitatge és definir un parc competitiu d’habitatges de lloguer. Hauria d’oferir a tots els ciutadans la possibilitat de cobrir la necessitat de canviar d’habitatge en cada etapa de la vida, d’una manera realista i assequible, tenint en compte la renda personal i sent respectuosos amb l’entorn i el medi ambient.

Què hem de tenir en compte a l’hora de decidir?

En el moment que hi ha la necessitat de tenir un habitatge propi, se’ns presenten dues opcions: lloguer o compra.

La decisió de viure de lloguer no s’hauria de centrar només en si podem adquirir un habitatge ara o no. Hauríem de pensar en quin projecte de futur tenim i calcular a llarg termini quins són els recursos que necessitarem per dur-lo a terme.

Un altre factor que cal tenir en compte a l’hora de prendre decisions és el risc. Amb la compra s’assumeixen riscos, però, com que és una inversió, esperem que l’habitatge es revalori. I en lloguer, només busquem la millor qualitat-preu, i l’únic risc que assumim és que el nostre arrendatari no compleixi el que hàgim pactat.

Un punt important que cal tenir present, si finalment decidim llogar, és ser conscients que una part significativa dels nostres ingressos es destinaran a un habitatge que no genera cap mena de rendiment i que ens pot arribar a representar un 80% del patrimoni. I això, a priori, indica una gestió del risc deficient. Però si ho assumim com un cost estructural més, com pot ser l’alimentació, la roba, els subministraments i el transport, es converteix en un cost assumible.

¿Cuál es nuestra vivienda perfecta?

Un mercat immobiliari competitiu és el que ofereix actius de qualitat i que té uns operadors adequats.

El mercat immobiliari espanyol residencial de lloguer es defineix per: habitatges amb una antiguitat superior a trenta anys[2], amb una inversió escassa en rehabilitació i gestionats directament o indirectament per petits inversors.

Des de l’any 2015, s’han incorporat les bases per desenvolupar un nou mercat residencial de lloguer, a causa, principalment, de la concentració d’actius provinents de la reestructuració del sistema financer i de la incorporació de nous operadors incentivats pel desenvolupament de nous vehicles d’inversió amb més eficiència fiscal, com és el cas de les SOCIMIS, els Fons d’Actius Bancaris (FAB) i les Societats Gestores d’Actius (SGA), entre d’altres.

“Amb la situació actual que estem vivint, és recomanable fer servir el cost d’habitabilitat davant de la renda mensual com a xifra principal per comparar dos habitatges”

El cost d’habitabilitat mensual representa el cost total real de llogar un habitatge. Inclou la renda del lloguer, els costos de subministraments, el manteniment, les despeses de la comunitat i l’impost de les escombraries, entre d’altres.

Tenir aquest càlcul present ens ajuda a ser conscients de la inversió que ha fet el propietari tant a la finca com a l’habitatge per tenir actualitzat l’actiu immobiliari.

És a dir, un habitatge antic no rehabilitat sempre tindrà un cost energètic i unes despeses de manteniment superiors respecte a un altre habitatge amb més inversió en rehabilitació. Tot i que el primer tingui una renda de lloguer mensual inferior, és molt probable que el cost d’habitabilitat mensual sigui superior al de l’habitatge rehabilitat, sempre que tots dos tinguin una dimensió i una ubicació similars. Per això és important que el propietari tingui l’immoble actualitzat.

Finalment, és important tenir en compte si s’haurà d’invertir una mica més en l’habitatge, per redecorar-lo o per fer-lo més còmode.

Amb qui ens hem de comprometre?

La concentració d’actius en operadors especialitzats al mercat de lloguer facilitarà tant l’actualització com la incorporació al mercat de producte de lloguer competitiu per mitjà de noves marques i identitats comercials.

Al llarg dels pròxims anys, el mercat immobiliari residencial farà un pas més en la transformació, incorporant a les prestacions dels habitatges múltiples serveis que permetin l’optimització energètica i funcional de l’habitatge i la integració en un entorn d’absoluta connectivitat. Aquests serveis els faran servir els grans operadors per diferenciar-se de la resta de competidors.

Tot plegat ens permetrà presenciar una transformació absoluta del mercat residencial de lloguer, en què la concentració d’actius, l’adaptació del producte a les necessitats de l’usuari i la incorporació de la tecnologia seran els eixos de l’aportació de valor a l’usuari final.

[1] En España existen 18,4 millones de hogares, de los cuales el 18% vive en régimen de alquiler. (INE – encuesta continua de hogares 2017. Régimen de tenencia de la vivienda 2017)

[2] El 66% del parque de viviendas principales en España, compuesto por 18,4 millones, tiene una antigüedad superior a los 30 años según el Boletín Especial Censo 2011, Parque edificatorio del Observatorio de vivienda y suelo. Ministerio de Fomento