Taxació inmobiliària per la compra-venda d'habitatge

Ja has trobat el pis perfecte, estàs a punt de prendre la decisió de comprar el teu pis… però una infinitat de tràmits s'acumulen a la teva llista d'obligacions, després de signar el contracte d'arres o document de paga i senyal per reservar la teva futura llar. Comença la campanya activa per a sol·licitar el teu préstec hipotecari a entitats bancàries. El teu punt de partida: la taxació immobiliària. Qui, com, quin, quan…? Descobreix tot el que has de saber sobre la petició d'una taxació immobiliària!

A l'hora de comprar un habitatge, un dels tràmits més importants a realitzar és la taxació immobiliària. La taxació immobiliària és un informe que ha de realitzar un taxador professional i imparcial on determina el valor d'un habitatge. És a dir, el que hauràs de pagar per la compra de aquest immoble.

En tota transacció de compra-venda d'un immoble, s'utilitza la taxació per determinar si el preu del contracte de venda de l'habitatge és apropiat tenint en compte la condició, ubicació i les característiques de l'habitatge. Però també la taxació de l'immoble pot ser vàlida per a transaccions de refinançament d'una hipoteca.

Qui sol·licita el servei de taxació immobiliària?

En una operació de compra-venda, el pagament de la taxació immobiliària recau únicament sobre el comprador segons la Llei Hipotecària de 2019. A diferència d'altres tràmits de compra-venda, que han de ser assumits per l'entitat bancària que atorgui el crèdit hipotecari, com són les despeses de gestoria, notaria i l'impost d'actes jurídics documentats (IAJD). En general, és l'entitat bancària qui gestiona la taxació com un tràmit dins de les seves tasques administratives del préstec hipotecari a través d'una societat de taxació homologada, no obstant això existeix la possibilitat que el comprador pugui contractar de manera independent l'informe de taxació. Aquesta opció pot ser interessant en cas que es desitgin consultar opcions d'hipoteca a diverses entitats bancàries. Recorda que el comprador és el propietari de la taxació, permetent compartir lliurement aquest document amb els diferents bancs sense convenis o limitacions “d’exclusivitat”. El cost estimatiu d'una taxació hipotecària oscil·la entre els 300€ i 600€ aproximadament.

És important saber que tot taxador ha de disposar d’una llicència o certificació. Tota entitat expenedora d'una taxació hipotecària ha d'estar homologada i subjecta a l'Ordre ECO 805/2003 regulada pel Banc d'Espanya. Has de tenir en compte que un taxador ha de ser imparcial i no tenir gens d'interès directe o indirecte en la transacció, i per a garantir això - tal com indica l'Associació Espanyola d'Anàlisi de Valor (AEV) - les taxacions estan regulades a través d'una normativa pública que “determina nombrosíssims paràmetres tècnics d'obligat compliment, i que assegura la transparència i accessibilitat pels clients, dels criteris i hipòtesis seguits en la taxació.”

Com és el procés de taxació i com es determina el valor d'un habitatge?

Existeixen diversos factors clau a l’hora d’avaluar el valor d'un habitatge. El valor de taxació d'una propietat està influenciat per les vendes recents de propietats similars i per les tendències actuals del mercat, a més de les característiques (comoditats, nombre de dormitoris i banys, etc.) i metres quadrats de l'habitatge. Si haguéssim de sintetitzar els criteris bàsics de valoració són:

Ubicació de l'habitatge: població, barri, accessibilitat, etc.
Superfície construïda útil de l'habitatge: metres quadrats construïts.
Estat de l'immoble: tipus d'edificació, antiguitat, estat de conservació, acabats, infraestructures exteriors (balcó, terrassa, façana, etc.), distribució, orientació, entre altres factors clau.

És important saber que tota taxació requereix de la presència física del taxador a l'immoble per així poder avaluar diferents factors i determinar el valor de taxació. El taxador ha de realitzar una inspecció visual completa de l'interior i l'exterior i apuntar qualsevol condició que afecti negativament el valor de la propietat, així com les reparacions necessàries. En l'informe es presenta una descripció de l'interior i l'exterior de la propietat, el veïnat i les últimes vendes d’altres propietats que comparteixen alguns elements en comú a la que esta essent valorada. Després, el taxador proporciona una anàlisi i conclusions sobre el valor de la propietat en funció de les seves observacions.

L'informe ha d'incloure:

Dades de qui sol·licita la taxació i la finalitat d'aquest tràmit.
Identificació i localització de l'immoble: estat de la propietat (en rehabilitació, obra finalitzada, en projecte, etc.); dades de localització, identificació registral i referència cadastral.
Comprovacions i documentació de l'immoble (compliment, llei urbanística, règim de protecció, urbanisme, plans, etc.).
Informació sobre la localitat, població i l'entorn de l'immoble.
Descripció i superfície del terreny (infraestructures exteriors). Un esbós d'edifici exterior.
Descripció i superfície de l'edificació (metres útils). Descripció de distribució, superfície, tipologia, núm. plantes com també, elements d'edificació i instal·lacions (ascensor, lampisteria, etc.).
Descripció urbanística.
Règim de protecció, tinença i ocupació (ús de l'immoble amb fins comercials o personals).
Anàlisi del mercat per determinar relació entre valor mercat i hipotecari.
Dades i càlcul dels valors tècnics que defineix el taxador per determinar el valor de l'immoble.
Valors de taxació.
Condicionants, advertiments i observacions.
Data d'emissió, caducitat i signatures.
Documentació annexa a l'informe (fotografies, esbossos, informes, etc.).

Ja tinc la meva taxació… ara què?

Una vegada que la taxació de l'habitatge s'hagi realitzat, es tindrà coneixement del valor de la propietat i es podrà analitzar si el preu de compra és correcte i s'ajusta a la valoració. En cas que la taxació sigui igual o superior al preu del contracte, la transacció procedeix segons el planejat. No obstant això, si la taxació és inferior al preu del contracte, pot retardar i obstaculitzar l'operació. Tingues present que una taxació hipotecària permet a l'entitat bancària conèixer el valor de l'habitatge que servirà com a garantia del préstec hipotecari que sol·licites.

Una taxació baixa determina l'import de la hipoteca, ja que els bancs concedeixen al voltant d'un 80% del preu de taxació de l'habitatge. Has de saber que el banc no atorgarà un préstec hipotecari a cap comprador per un valor superior del que costa l'immoble. Les taxacions solen ajudar els compradors a evitar pagar de més pels habitatges, però un venedor pot donar com a inexacta aquesta taxació i negar-se a baixar el preu. Per això, davant aquests casos, et recomanem que busquis una segona opinió a través d'una nova taxació o bé sol·licitar sol·licitis al taxador que revisi el seu informe per si de cas hi ha hagut errors o dades inexactes.

En cas que es necessiti una taxació per a un refinançament d'una hipoteca, una taxació baixa pot impedir que es produeixi, ja que per això la taxació ha d'estar per sobre de la quantitat que desitja refinançar.

Recorda que una taxació hipotecària té data de caducitat, és a dir que té una validesa de 6 mesos des de la data d'emissió de l'informe. Una vegada tinguis a les teves mans aquest informe, podràs sol·licitar el teu préstec hipotecari a qualsevol entitat. És important que facis còpies d'aquest, per a compartir amb les entitats i que conservis l'original.

Ja tens al teu abast tot el que has de saber sobre una taxació immobiliària: què ha d'incloure, com es determina el valor d'un immoble, qui regeix les taxacions, qui paga la taxació… Ara només queda que posis fil a l’agulla per comprar el teu habitatge. Preparats? Preparades?