Divisió Horitzontal: Aspectes clau, tràmits i costos

Si estàs considerant la compra d'un habitatge, a més d’entendre tots els tràmits essencials durant la transacció, és fonamental familiaritzar-se amb el concepte de "divisió horitzontal immobiliària". Encara que, com a comprador, potser que no hagis de realitzar accions específiques sobre aquest tema, és important conèixer-les ja que incideix directament en la titularitat com també els teus drets i obligacions com a propietari del teu habitatge dins de l'edifici. Independentment de si tries una propietat d'obra nova o de segona mà, comprendre tots els detalls relacionats amb la divisió horitzontal pot ajudar-te molt en el procés de compra del teu habitatge. Comencem?


 

Què és la divisió horitzontal d'un habitatge?  

La divisió horitzontal és la separació jurídica i física de les diferents parts o unitats d'un immoble, de manera que, cadascuna d'elles pot ser independent i tenir un propietari diferent. A conseqüència d’aquesta divisió, s'estableix un marc legal que regula la coexistència i la gestió de les zones comunes i privatives. Què significa? Que tu, com a propietari, tindràs assignat un percentatge de participació en les àrees comunes per així poder assumir la teva responsabilitat en temes com a despeses de manteniment i reparació d’aquestes, així com en la presa de decisions dins de la comunitat de propietaris.

Aquest tipus de tràmit és obligatori davant la necessitat de vendre unitats individuals dins d'un edifici o immoble, i així concedir títols de propietat separats per cada unitat.

 

Quina normativa regula la divisió horitzontal?

 

El procediment de divisió horitzontal d'un immoble està regulat per diverses lleis, tant a nivell nacional com municipal. A Espanya, la més important és la "Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal". Aquesta llei diu quins drets i responsabilitats tenen els propietaris de cada immoble. No obstant això, no és l'única llei que regula aquest procés. Altres lleis, com la Llei del Sòl, la Llei Hipotecària i el Codi Civil, també tenen disposicions sobre com ha de realitzar-se una divisió horitzontal. A més, cada municipi pot tenir les seves pròpies regles sobre com es divideix i s'administra un edifici.
 

Qui és el responsable de realitzar la divisió horitzontal?

Si es tracta d'edificis d'obra nova, ho és el promotor, qui s'encarrega de la divisió horitzontal com a part del projecte. En cas que es tractés d'un edifici o habitatge de segona mà, ho són els propietaris, els qui poden decidir fer la divisió o modificar l'existent.

En tots dos casos, per a que aquest tràmit es formalitzi i compti amb validesa legal, és necessària la inscripció en el Registre de la Propietat davant notari.

 

Quins són els requisits i tràmits per realitzar una divisió horitzontal?

Els requisits per dur a terme una divisió horitzontal inclouen diversos passos i documentació tècnica i legal:
 

• Tant si es tracta d'una obra nova o com si és necessari realitzar reformes en una que no ho és, cal sol·licitar una autorització administrativa a les autoritats competents.
• Per iniciar el tràmit, cal presentar un projecte tècnic elaborat per un arquitecte, aparellador o enginyer. És en aquest projecte on es descriuen els detalls de la divisió proposada. Depenent dels canvis físics estructurals proposats, caldrà sol·licitar una Llicència d'Obra a l'Ajuntament.
• Per poder dividir un immoble existent, cal el consentiment unànime dels propietaris davant la proposta de divisió i/o modificació de l'immoble.
• Davant la nova divisió de l'immoble, és important realitzar la fixació de les noves quotes de participació de cada unitat resultant i propietari.
• Amb la nova divisió de l'immoble, cal elaborar les escriptures públiques de divisió horitzontal o modificar les existents davant notari. En cas que en la comunitat existeixin menys de quatre propietaris, no serà obligatòria. Aquesta escriptura ha de registrar-se en el Registre de la Propietat i en la Direcció General del Cadastre per la seva validesa legal.

Quant costa fer la divisió horitzontal d'un habitatge?

La divisió horitzontal d'un habitatge pot variar segons diversos factors, incloent-hi la ubicació geogràfica, la grandària (m²) i el tipus d'immoble. A grans trets, els costos d'una divisió horitzontal des de la seva preparació fins a la seva formalització inclouen:
 

• Honoraris Professionals: Els arquitectes, enginyers o tècnics que participin en la realització del projecte de la separació física de l'immoble i l'obtenció dels seus corresponents certificats.
• Notari, Registre de la Propietat i Llicència d'Obra: La formalització de la divisió implica tràmits notarials i registrals, a més de l'elaboració de documentació legal (escriptures de divisió horitzontal). En el cas que es requereixi una divisió física, s'haurà de pagar la llicència d'obra.
• Impostos, Taxes i Llicències Municipals: Depenent de la jurisdicció, pot haver-hi imposats municipals. Un dels costos més destacats és l'Impost d'Actes Jurídics Documentats que, depenent de la comunitat autònoma, sol estar entre el 0,5% i el 1,5% del valor de la divisió horitzontal.

Quina diferència hi ha entre divisió horitzontal i segregació?

Si bé tots dos conceptes es refereixen a processos immobiliaris que impliquen canvis en l'estructura legal d'una propietat, la divisió horitzontal s'aplica a edificis o immobles amb la finalitat de crear unitats independents dins de la mateixa estructura, i la segregació s'aplica a terrenys i divideix una parcel·la en diverses parts independents, on cada part es converteix en una propietat individual.

Ho sabem, la "divisió horitzontal immobiliària" pot semblar un detall molt tècnic i farragós, però conèixer-ho t’oferirà una visió més completa de la teva nova llar. D'aquesta manera, podràs conèixer els teus drets i responsabilitats com a propietari, i el funcionament normatiu de la teva comunitat de propietaris. Diuen que la informació és poder… empodera't en el procés de compra de la teva casa!